Договор дарения является двусторонним соглашением, так как при его подписании предусматривает присутствие двух сторон. Поэтому отменить договор дарения квартиры, дома и иной недвижимости в одностороннем порядке невозможно. На практике расторжение сделок дарения, как правило, связано со спорами, по отмене  притворной сделки либо в случае установления фактов противоречий закону.

В иных случаях возникают споры по недействительности сделки дарения или признании ее незаключенной.

В Постановлении ВС РФ № 25 указано, что сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ), если нарушает установленный законом запрет.

Основания расторжения:

1. Сделка дарения совершена не обладающим полномочиями лицом либо подписана представителем, не обладающего правами.

Например, в доверенности на совершение сделки дарения не указан объект недвижимости либо срок доверенности лица истек. В этом случае любая из сторон вправе обратиться в суд с иском о признании договора незаключенным. Если имущество было фактически передано покупателю, то необходимо заявить иск о расторжении договора дарения.

Если же в ходе рассмотрения спора в суде выяснится, что сделка дарения притворная, а на самом деле стороны заключили договор купли-продажи недвижимости, то суд самостоятельно может переквалифицировать сделку и отказать в иске стороне, если та не уточнит правильные требования.

2. Даритель вправе заявить о расторжении договора, если одаряемый долго не принимает имущество.

3. В отличие от договора купли-продажи, сделка по дарению квартиры (дома, земельного участка) не может быть совершена между юридическими лицами (часть 4 ст.575 ГКРФ).

Сделки дарения от имени физического лица в пользу юридического лица или ИП разрешены, если впоследствии не будет установлена их мнимость, а также они не будут противоречить закону.

В частности, нельзя дарить недвижимость в пользу государственных и муниципальных учреждений, а также также в пользу социальных, медицинских и образовательных организаций во избежание фактов коррупции.

Кроме того, в качестве подарка не могут выступать объекты недвижимости, находящиеся под государственной охраной, являющиеся государственной или муниципальной собственностью, иные специальные объекты.

Сделки дарения недвижимости между физическими лицами, как правило, заключаются между близкими родственникам. В этом случае не должно быть факта передачи денег или расписок. А акт передачи имущества заключается по правилам ст. 556 ГК РФ.

Обязанность передачи квартиры или иной недвижимости возлагается на дарителя. Стоит отметить, что уклонение лица от подписания акта приема-передачи или от фактического принятия имущества поле подписания дарственного договора недопустимо и трактуется как нарушение договора одаряемым.

Даритель по договору должен быть совершеннолетним обладателем недвижимости, который свободен от обязательств, при этом даритель должен понимать значение своих действий, не действовать по принуждению либо не находиться в тяжелом физическом или психическом состоянии (болезнь, травма, психическое расстройство, прием сильнодействующих препаратов).

Сделка дарения может быть отменена судом по ч. 1 ст. 578 ГК РФ, если одаряемый совершил преступление против дарителя или причинил ему существенный вред (моральный или материальный).

Кроме того, договор дарения может быть расторгнут, если одаряемый умер, а в договоре имелась запись о наличии этого права у дарителя (п. 4 ст. 578 ГК РФ).

В принципе, порядок расторжения договора купли-продажи схож с порядком расторжения договора дарением, за исключением того, что при расторжении дарения не происходит возврата денежных средств.  

Во избежание оспаривания сделки дарения в будущем следует определить оценочную стоимость имущества и указать ее в договоре. Кроме того, следует убедиться в том, что даритель действует добровольно, не страдает физическими или психическими заболеваниями, которые препятствуют заключению сделки, а также не находится в состоянии банкротства (отсутствуют взыскания или судебные споры по долгам).

Юридические последствия расторжения договора дарения недвижимости

1. Имущество возвращается дарителю в полном объеме с учетом его реконструкции и изменений.

2. Производится перерегистрация права собственности по недвижимости на дарителя.

Одаряемый вправе потребовать компенсации средств, которые он затратил на содержание (улучшение) имущества в том случае, если он действовал добросовестно и отсутствует его вина в расторжении сделки. 

Даритель вправе потребовать от одаряемого фактического возврата имущества немедленно с денежной компенсацией, если квартира (дом) значительно ухудшились по состоянию на момент дарения (п. 5 ст. 578 ГК РФ). 

Нужно помнить, что выполнить обязательство по возврату недвижимости (по решению суда или добровольно) невозможно в том случае, если оно невыполнимо (продано, разрушено, снесено). В этом случае даритель вправе потребовать от одаряемого компенсации стоимости имущества, если докажет, что одаряемый действовал недобросовестно.     

Отмена договора дарения в случае банкротства дарителя

В последнее время судебная практика наполнилась решениями по отмене сделок лиц, в отношении которых возбуждено дело о банкротстве. При этом оспариванию подлежат все сделки банкрота (юридического или физического лица), совершенные им в период от 1 до 3 лет до возбуждения дела о банкротстве.

Чтобы избежать неприятных ситуаций, связанных с отменой сделки и расторжением договора дарения или купли-продажи, следует воспользоваться услугами профессионального юриста по недвижимости, который проверит риски и сможет вовремя предупредить вас об этом.